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    二手房實地看房,不可不知的三大技巧

    2020-09-24 來源:
     
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    買二手房就是看好它的快速入住,以及成熟的配套。但是,二手房交易中,因房屋質量問題、產權問題等產生的糾紛比較多。中介并不會為你分擔壓力,都要你自己去面對。為了減少糾紛,二手房的實地看房很重要。今天,就和大家分享一下二手房實地看房的核心技巧。


    1、看房屋本身條件 

    (1)建筑類型

    查看房屋所在建筑是板樓還是塔樓?板樓一般是采光通風好的南北通透戶型。塔樓內部改造靈活性好、高層建筑視野好。

    (2)房屋年齡

    通過房本查看房屋建成年代。它關系到房屋老舊程度、居住體驗以及貸款年限。房齡越老,貸款年限越短。

    (3)戶型結構

    對比查看一下房屋最原始的戶型圖,看看是否有改動過的地方,比如是否非法拆掉承重墻。房屋自然采光、通風效果如何,格局是否方正,房間有無缺角情況,開間進深比是否合適、動靜分區是否良好。各個功能分區的面積大小及尺寸是否合適,是否明廚明衛等。

    (4)樓層高度

    樓層高度通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。樓層凈高,指樓面或地面至上部樓板底面之間的最小垂直距離。普通住宅的層高一般為2.8米。

    (5)所在樓層

    對于普通的6層板樓來說,樓層由好到差的排序是3>4>5>2>1>6

    對于塔樓來說,一般中高層>頂層>底層。

    (6)使用面積

    房率是指套內建筑面積與銷售面積之比。一般普通板樓得房率能有85%,而塔樓得房率普遍在75%到80%之間。在建筑面積相同情況下,板樓實際使用面積會比塔樓要大。

    (7)房屋質量

    看看房屋的墻上有無水漬等漏水的痕跡;看墻面、地面有無起殼、開裂的情況;天花板是否有水漬、水管是否漏水、老化;用小錘子輕敲地面和墻面,看看是否有空鼓的現象;檢查門窗的五金是否生銹,開關門/窗是否靈活;檢查各個下水管是否有堵塞的現象;試下房屋的隔音效果如何。

    房屋是精裝還是簡裝,裝修質量如何,購買時裝修、家具、家電等是否包括在內。并一定要體現在合同中。

    (8)雨天看房

    下過大雨后,無論業主先前對房屋進行過怎樣的“裝飾”,都逃不過雨水的“侵襲”,這時候房屋墻壁、墻角、天花板是否有裂痕,是否漏水、滲水就能一覽無遺。尤其要格外留意陽臺、衛生間附近的地板,看看有沒有潮濕發霉的現象。

    (9)稅費計算

    滿兩年可以免增值稅、滿五唯一可以免個稅。


    2、 小區內部條件 

    (1)聊天攀談

    和小區管理員、警衛和住戶聊天。從他們口中獲得所需的信息,有時還能成為買房與否的決定性因素。業主群體決定小區整體水平,影響生活品質。

    (2)小區物業

    小區供水水質如何、水壓多少;供電容量多少、用電高峰期是否斷電;物業費、暖氣費、寬帶費、燃氣費的收費標準和充繳方式;電梯使用年限、維修期限、梯戶配比;樓梯有無堆積雜物、消防通道是否暢通;垃圾處理狀況如何,夜晚是否有噪聲污染;冬季取暖情況等。

    (3)夜晚看房

    夜晚看房能考察小區物業管理是否重視安全、有無定時巡邏,安全防范措施是否周全,有無攤販等產生的噪音干擾等。這些情況只有在晚上才能得到的確切信息。

    (4)小區環境

    看小區的整體環境如何,是否干凈、整潔、衛生??葱^內部的休閑配套設施,是否美觀、實用、安全。觀察小區附近的灰塵多不多,小區內部是否比較吵鬧等。

    (5)停車位數

    在人口密集小區,停車位一直是老大年問題。誰也不想停好車再走上20分鐘才到家。因此,有空余的車位,且有良好的安保監控是特別重要的。

    (6)綠地率

    綠地率是指小區用地范圍內各類綠地的總和與小區用地的比率,主要包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等。有嚴格的計算要求,不應該低于30%的標準。

    (7)樓間距

    樓間距大小影響采光和私密性。


    3、周邊配套 

    (1)公共設施地鐵、公交站、超市、醫院等配套設施是否齊全;

    (2)有無對口學校;

    (3)是否靠近廣場或大馬路,有無噪音問題。

    (4)所在區域治安環境的好壞。

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