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    買房不及時房產證,風險竟然這么多!

    2020-09-29 來源:
     
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    買房緩辦證要不得

    買房之后暫時辦不了房產證,這種看似不太可能發生的事情,在現實生活中確實存在。

    因入住多年房產證卻一直辦不下來,位于西安市未央區一個叫頤馨雅苑小區214戶業主集體起訴開發建設單位。有網友在網上留言表示,他是在2012年買的房,到目前為止還辦不了房產證,原因是開發商手續不全,其是否可以起訴開發商退房?還有網友咨詢律師說,當時全款買房,現在房產證也沒辦下來,而且開發商已經跑路,面對這種情形該如何處理?

    更有甚者,還有個別購房者買房之后為了節省稅費,也不辦房產證。記者曾從朋友王先生處聽到這樣一個案例,他陜西老家的一個親戚,10年前買了一套二手房,因為過戶要繳納接近萬元的契稅,于是干脆省去了這一步,只是把賣家房產證要了過來,并未去交易中心辦理過戶手續并取得房產證。

    但房產證的重要性不言而喻。盈科全球合伙人郭韌律師表示,房屋產權證是權利人依法擁有房屋所有權,并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的惟一合法憑證。辦理產權證的重要性不言而喻,但在現實生活中,有些購房者粗心大意,沒有關注或者未及時辦理產權證,讓自己陷入被動境地。


    辦證不及時危害多

    如果買房之后未能及時辦理房產證,會帶來哪些危害?郭韌分析認為,危害主要體現在以下三方面:

    首先,沒有房產證,房產不能進行買賣、贈與、置換、繼承、出租、抵押貸款等活動,即使簽訂相關合同也均為無效合同,不受法律保護。就購房來說,只有辦理了房產證后,才是真正意義上對此房擁有了所有權,這時,如果發生法律糾紛,購房者對該房的所有權才會受到法律的保護。此外,房產證與貸款買房也有著密切的關系,比如銀行辦理抵押需要對房產證進行審核,沒有房產證是無法辦理抵押貸款的。

    其次,購房者不及時辦理產權證書,一旦開發商出現問題,房產被抵押或再次出售,購房者的合法權益將會受損。如因項目非法開發而無法辦理房產證,則購房者所購房屋有被強制拆除或被拍賣的風險;開發商因債務糾紛被強制執行時,沒有辦理過戶的房地產仍屬于開發商的財產,可以被開發商的債權人依法強制執行,有可能遭遇購房不成反賠本的風險。

    第三就是在房屋被拆遷時,因為沒有產權證而無法按國家政策及相關拆遷法規獲得拆遷補償,不利于在房屋滅失或者損害時得到補償以減少損失。國家在拆遷補償中也是以房產證為補償依據的,沒有房產證的購房者有可能在拆遷中得不到相應的補償,從而遭受重大損失。


    拖延辦證可索賠

    買房之后,購房者一定要及時關注房產證的辦理情況。在一般情況下,房產證通過開發商統一辦理。其辦理程序一般分為兩大步驟:

    首先是辦“大證”,即商品房竣工后,開發商統一申請初始登記,將已竣工的房屋登記至開發商名下,這也就是平時我們說的辦“大證”。

    其次是辦“小證”,即開發商應在房屋交付使用后90天內,按規定到房地產交易管理部門辦理房屋產權過戶手續,這個時候購房者就可以拿到房產證了。

    在哪些情況下,可以視為開發商或者二手房賣家違約?《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件法律若干問題的解釋》第十八條明確,由于出賣人的原因,買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的,除當事人有特殊約定外,出賣人應當承擔違約責任:(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日。

    對此,郭韌提醒說,如果因為開發商的原因,導致逾期辦證,購房者可以根據上述規定主張開發商逾期辦證的違約責任,要求開發商支付違約金,同時敦促開發商盡快配合辦理房產證。


    個人辦證如何操作

    雖然房產證一般都是由開發商統一辦理,但凡事總有例外,如果需要購房者個人辦理房產證,又該如何去辦理呢?郭韌表示個人辦證主要包括以下7個步驟:

    第一步:購房者要先確定開發商已經進行初始登記,這是個體辦理房產證的必要前提條件。

    第二步:購房者到管理部門領取并填寫《房屋(地)所有權登記申請表》,申請表填寫之后還需要開發商簽字蓋章。

    第三步:提前準備好必備材料之一的測繪圖(表)。測繪表是登記部門確定房產證上標注面積的重要依據,取得途徑一般有3種:開放商處(需攜身份證);開發商指定的房屋面積計量站;或向登記部門申請對房屋面積進行測繪。

    第四步:購房者需提前準備好必要的申請文件,包括購房合同、房屋結算單、大房產證復印件等。填寫好的申請表需要請開發商審核并蓋章。

    第五步:繳納公共維修基金、契稅。這兩筆款項需向房產所在地區的小區辦理或者指定的代收銀行繳納,作為辦理房產證的必需文件。

    第六步:提交相關申請材料。材料主要包括以下幾種:(1)蓋章的申請表;(2)房屋買賣合同;(3)簽訂預售合同的買賣雙方關于房號、房屋實測面積和房價結算的確認書;(4)測繪表、房屋登記表、分戶平面圖兩份;(5)專項維修資金專用收據;(6)契稅完稅或減免稅憑證;(7)購房者身份證明(復印件核對原件);(8)共有房屋需提交共有協議;(9)銀行的提前還貸證明。

    第七步:按照規定時間領取產權證。在提交辦理申請后,個人購房者可按管理部門給的領取證書時間領取產權證。

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